분산금융(DeFi), 블록체인, 자유시장으로 부동산을 효율화하는 방법에 대한 사고실험
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부동산의 유동화(securitization)
첫 단계는 부동산의 소유권을 코인으로 바꾸는 것이다. 즉 유동화다.
1,000가구가 거주하던 주택밀집지역 혹은 아파트 단지를 재개발/재건축하여 용적률을 높여 2,000가구의 아파트 단지를 새로 만든다고 가정하자.
새 아파트의 이름은 옯파트라고 지었다.
기존의 1,000가구 소유자에게는 각각 1 부동산코인(이하 XBD)을 지급한다.
2,000가구의 단지를 새로 지었으므로 XBD의 총 초기 발행량은 2,000 XBD.
1 XBD는 옯파트 2,000가구 중 가장 표준적인 1세대에 대한 무기명 소유권과 같은 것이다.
리조트, 콘도 등에 있는 무기명 회원권과 유사하지만
언제든지 1 XBD를 지불(소각)하고 옯파트 1세대를 완전히 소유할 수 있는 권리(옵션)가 부여되어 있다는 점에서 차이가 있다고 볼 수 있겠다.
옯파트 시행사, 시공사 등은 사업비/보상에 상응하는 분량의 XBD를 가져간다. 그 총량이 600 XBD라고 가정하면,
이렇게 주고 남은 400 XBD는 재개발/재건축 초과이익 환수를 그렇게 하고싶어하는 국가와 지자체가 나눠서 소유한다.
시행사, 시공사는 배분받게 되어 있는 XBD를 담보로
전통적인 금융시장에서 프로젝트 파이낸싱을 통해 사업 수행에 필요한 법정화폐(fiat)을 차입.
옯파트 1세대의 시장 가치 책정
2,000개의 가구 각각의 선호도나 가치는
층수나 평형, 지리적인 위치, 공동시설에 대한 접근성, (만약 서로 다르다면) 학군 등에 따라 다를 것이므로,
가장 평균적인 표준 세대의 가치를 1 XBD에 고정(peg)시키지만,
로열층은 1.25 XBD, 기피층은 0.75 XBD 등으로 다른 가치를 책정할 수 있다.
서로 다른 평형/층수/동의 세대에 대해 초기 1,000가구 간에 경쟁 입찰을 시킴으로써 시장에서의 진짜 가치를 측정할 수도 있다.
가령 로열층의 가치를 1.25 XBD로 예상했는데 경쟁입찰 후 보니 1.354 XBD 로 측정이 되었다든지.
최저시급 알바도 아파트를 소유한다
XBD는 자유시장에서 거래된다.
뭐, 업비트, 빗썸, 코인원, 코빗에도 상장을 시킨다고 가정하자.
위 네 거래소들은 모두 국제자금세탁방지기구(FATF)의 기준에 따라
돈세탁방지법(AML)과 실명확인(KYC) 룰을 준수하고 있고 내국인만 거래가 가능하므로,
기존의 부동산 거래 대비 신원확인 문제가 특별히 대두될 것은 없다.
부동산 시장은 준공 당시 주변 시세에 따라 옯파트 표준 1세대의 가치(NAV: net asset value)를 10억원이라고 생각했다.
1 XBD = 1,000,000,000 KRW 인 것이다.
1 XBD는 가격이 너무 비싸서 거래하기 불편하므로,
1 XBD를 백만분의 1로 쪼갠 1 마이크로 XBD 즉 1 uXBD 를 거래한다.
1 uXBD = 1,000 KRW 에서 uXBD가 상장되어, 거래가 시작될 것이다.
사람들이 생각하는 가치에 따라 XBD는 거래되며 매 순간 가격이 변한다.
uXBD는 365일 24시간 핸드폰으로 거래소 앱을 켜서 쉽게 거래할 수 있다.
21살 편의점 알바도 일하고 받은 시급으로 "부동산을 소유"할 수 있다.
8시간 동안 일해서 받은 67,000원으로 거래소에서 67 uXBD를 샀다.
하루 일 해서 "옯파트 0.000067 채"를 소유하게 된 것이다.
1 XBD를 모으면 온전한 옯파트 1채를 소유할 수 있게 된다.
뭐, 차입 없이 현금 몰빵으로 아파트를 소유하고 있는 사람들의 비율이 얼마나 되랴.
어차피 은행에 부동산담보대출 끼고, 전세 끼고 갭투자 한 사람들도 0.xxx 채를 소유한 것은 마찬가지라고 자위해 본다.
거주 비용을 지불하는 법
옯파트에 살려면 두 가지 방법이 있다.
(1) 1 XBD를 내고 옯파트 1세대를 취등록세를 낸 후 내 명의로 전환.
이렇게 하면 이 옯파트 1세대는 전통적인 부동산과 동일한 것이 된다.
종부세도 내고, 재산세도 내고. 원하면 임차인에게 세를 줄 수도 있다.
"old economy"가 좋은 사람은 그렇게 이 코인 경제에서 탈출하면 된다.
누군가 1 XBD를 내고 명의 전환을 하면, 그 1 XBD는 "소각"한다.
XBD의 발행 총량은 그럼으로써 총 2,000 XBD에서 1,999 XBD로 줄어들었다.
그럼으로써 1 XBD의 가치는 그대로 유지.
(2) 매달 일정한 XBD의 사용료를 내고 거주한다.
옯파트 1세대의 매매가는 10억원이고, 월세는 3억 - 230만원이었다면,
보증금 3억을 없애고 전부 월세로 환산했을 때 월세 곧 거주비용을 계산해 보면 월 328만원.
어차피 코인은 쪼개는 것이 자유롭다. 매월로 할 필요도 없고 매일 계산도 가능.
328만원을 30.44일(=1년=365.25일을 12로 나눈 것)로 나눠서 나눈 하루 108,000원을 거주 비용이라고 치자.
옯파트를 명의전환하지 않고 그곳에 거주하는 사람은, 하루 살 때마다 108 uXBD 를 지불한다.
현금을 주고 거래소에서 uXBD를 사서 지불해도 되고,
분양 당시 받은 1 XBD, 즉 1,000,000 XBD의 일부를 지불해도 된다.
하루 거주비 108 uXBD는
정부 고시 기준금리와 전월세전환율, 주택이 감가상각되며 노후되는 속도에 영향을 받아 사전에 정해진 공식대로 자동 변화한다.
임대수입의 분산
옯파트를 보유하지만 본인이 거주하지 않는 사람들이 있다.
이 사람들은 결과적으로 옯파트를 누군가에게 임대해준 수익을 가져가게 된다.
위에서 거주자들이 매일 지불한 108 uXBD의 옯파트 사용료는 자동으로 소각된다.
그 결과 시장에 유통되는 XBD의 양이 줄어들었으므로 현금으로 표시되는 XBD의 가치는 더 커진다.
가령 2,000 XBD 의 총 시장가치(NAV)는 10억 * 2천 = 2조원이었는데,
시간이 지나면서 임료로 지불된 100 XBD가 소각되었다면, 1,900 XBD가 2조원에 대응되므로,
1 XBD의 시장가치는 10억에서 10.5263억원으로 증가하게 되고,
1 XBD 당 0.5263억원 곧 5263만원이 임대수익인 것이다.
곧 임대수익은 XBD 코인의 보유량에 따라 자동으로 분할배분되는 셈이다.
과세
옯파트의 소유권인 XBD에 대해서는 종부세, 재산세 등을 평균/표준화한 0.5%의 보유세가 붙는다.
귀찮게 옯파트 소유권 보유자 곧 XBD 보유자들에게 고지서를 보내고 독촉할 필요가 없다.
0.5%의 보유세는 현재 총 XBD 유통량인 2,000 XBD의 0.5%인 10 XBD 만큼을 새로 발행(mint)해서 정부와 지자체가 나눠 보유하면 된다.
정부가 10 XBD를 새로 발행했기 때문에 XBD의 총량이 2,000에서 2,010으로 늘어서, 1 XBD의 가치는 그만큼 떨어진다.
새로 발행된 코인으로 인해 코인의 가치가 떨어짐으로써 옯파트 소유자들은 자동으로 세금을 내는 것이다.
프라이빗 블록체인
XBD의 소유권은 정부가 운용하는 프라이빗 블록체인에 등기한다.
어차피 부동산은 극도로 중앙화된 자산이니까, 굳이 퍼블릭 블록체인에서 '채굴'해 불필요한 비용을 발생시킬 필요가 없다.
새 블록은 매분 0초 마다 새로 생성된다.
이때마다 10 / (365*1440) XBD = 19.0258 uXBD의 코인이 매분 새로 발행되는데
이것이 정부가 소유하게 되는 보유세다.
부동산 담보대출
옯파트 소유자는 굳이 은행에 가서 담보대출을 할 이유가 없다.
거래소에서 XBD를 팔면 된다.
돈이 필요해 0.5 XBD를 팔면, 주택 가치의 50%를 담보대출 받은 것과 등가다.
대출을 갚고 싶다면?
거래소에서 0.5 XBD를 살 수 있을 때, 사고 싶은 만큼, 나눠서 되사면 된다.
모두 1초만에 할 수 있는 거래다.
LTV/DTI
부동산 담보대출을 해주겠다고 소득증명서 떼오고 시가 평가하는 난리법석을 떨 필요 없다.
80%를 은행 대출로 옯파트를 사고 싶다면
그냥 거래소에서 0.2 XBD 를 사면 된다.
그러면 갭투자/레버리지 투자는 안 되지 않냐고?
이미 거래소가 그런 사람들을 위해 XBD 파생상품을 만들었다.
만기가 없는 perpetual XBD 선물은 100배의 레버리지로 거래가 가능하다.
0.01 XBD 를 살 수 있는 돈만 넣어놓으면 1 XBD에 "투기"할 수 있는 것이다.
정부는 이렇게 생각한다. '이걸 방치하면 투기판이 벌어지겠군... 그리고 이걸로 돈 번 놈들도 너무 꼬운데?'
그러면 LTV 60%에 해당하는 제약을 가하면 된다.
1/(1-60%) = 1/0.4 = 2.5
perpetual XBD 선물은 2.5배의 레버리지까지만 허용합니다. 그 이상은 불법이니 거래하지 마세요 땅땅땅.
2.5배 레버리지로 XBD를 사면, LTV 60%로 주택 구입을 허용하는 것과 등가임.
LTV를 높이고 싶으면, 레버리지 비율 한도만 높여주면 된다.
그냥 국토부장관이 정부 컴퓨터에 로그인 해서, 숫자 하나만 바꾸고 엔터치면 됨.
DTI? 아니 1 uXBD가 천원인데 천원도 없니? 그럼 못 사는 거지.
정부는 취약계층에게 옯파트를 임대해주고 싶어잉
처음에 니가 가져간 400 XBD와 보유세 명목으로 새로 발행한 XBD를 취약계층에게 니맘대로 나눠줘라.
하루 임대료 0.000108 XBD 만 잘 소각시키시면 됨.
정부는 부동산 가격이 오르는 게 너무 싫어잉
부동산 시장이 들썩이면서 1 uXBD가 1,000원에서 2,000원으로 올랐다.
원래 한 채에 10억원 하던 옯파트가 20억원이 된 것이다.
정부는 이제 8000억원 가치의 400 XBD를 가진 고래다.
거래소에서 덤핑을 해서 님이 생각하기에 맞는 10억원이 될 때까지 코인 가격을 떡실신 시켜라.
정부가 생각하는 가격이 시장가치에 비해 너무 싸다고 생각하는 합리적인 사람들이 와서 알아서 코인을 사가서 제 가격을 찾게 해줄 것이다.
비싼 가격에 코인을 팔면서 정부는 시장에서 자연스럽게 초과이익을 환수했네?
그런데 정부도 막상 팔려고 보니 XBD 가격이 너무 올라서 짭짤하게 돈을 벌었기 때문에 별로 팔고 싶어지지 않을텐데 ...
장담하는데 정부가 덤핑한 XBD 코인을 밑에서 다 받아먹은 사람은 집권여당 정치인들일 것이다.
(그리고 XBD 코인 버블의 꼭지도 탐욕스럽고 무지한 그들이 잡을 것이다)
정부는 부동산 가격이 거품이라고 생각해... 이제 갖고 있던 XBD는 다 팔아서 코인은 없지만 가격을 더 떨어트리고 싶어잉
원하는 가격이 될 때까지 XBD를 공매도해라.
대신 그 가격이 너무 싸다고 생각해 그걸 다 쓸어담는 사람들이 있으면 국채를 발행해 환매수해줘야 됨.
인덱스로서 XBD의 가치
이제 부동산을 거래하고 싶은 모든 사람들과 업계 종사자들은
1 uXBD의 가격을 보고 부동산 가치를 측정할 것이다.
기존에는 주택의 거래는 워낙 띄엄띄엄 있었기 때문에
어떤 아파트가 얼마의 가치를 갖고 있는지 실시간으로 알기가 어려웠다.
이제 부동산이 얼마의 가치를 갖는지 초 단위, 원 단위로 알 수 있게 되었다.
자고 일어나니 부동산으로 얼마를 벌고 얼마를 잃었는지 즉시 알 수 있다.
옯파트 옆에 사는 오래된 아파트인 야파트 거주자들은
야파트 1채 가격 = 0.48 XBD 같은 식으로 표기하고 거래하기 시작한다.
XBD라는 지표가 생김으로써 모든 부동산의 시장가치를 실시간으로 표시할 수 있게 된 것이다.
분산금융(DeFi)
지금까지 이야기한 모든 것들을 수행하기 위해서
원래는 주민센터 공무원, 국토부 공무원, 국세청, 세무서, 부동산 중개업자, 은행, 법무사 기타 등등 몇천 명이 필요했다.
하지만 XBD로 부동산을 유동화 후 블록체인 위에서 거래할 수 있게 만들면
스마트 컨트랙트를 담고 있는 몇 만줄 정도의 코드와 컴퓨터 서버 한 대로 그 몇천 명을 대체할 수 있음.
매년 수백억~수천억의 비용이 절약된다.
그 돈으로 새로 아파트를 지음으로써 "새로운 XBD"를 만들어 부동산 가격을 떨어트리든,
XBD를 시장에서 되사서 취약계층 거주 비용을 지원해 주든
정부가 하고 싶은 거 다 하세요.
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이상 모두 제 뇌내 망상인데 ...
현실과 맞지 않거나 구현하기 까다로운 부분도 당연히 있겠지만
거의 대부분의 문제들은 조금 생각해 보면 work-around 를 제시할 수 있을 것 같네요.
그리고 저는 이런 모습이 금융의 미래라고 생각합니다.
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관련 글을 참고해도 되나요
네 물론
감사합니다!
귀찮게 해서 죄송합니다...
스마트 컨트랙트가 코드에 들어가야 하는 이유가 뭔가요.
보면 비트코인을 거주비용으로 소각시키는 것을 제외하면 비트코인이 오가는 과정은 거의 없는 것 같은데
일단 제 글 전체에 "비트코인"이라는 단어는 없고 ...
서로 다른 세대의 가치 책정을 위한 입찰,
코인의 소각, 발행과 관련된 규칙,
임료의 지불 등을 모두 smart contract로 구현할 수 있을 것 같네요.
smart contract의 의의는 중개인, 공증인을 제거해서 비용을 낮춘다는 점 뿐만 아니라
이상 얘기한 rule들을 open source로 공개해서
모든 사람이 검증하고 잘못된 부분이 있다면 이의를 제기할 수 있다는 투명성도 크죠.
부패한 권력, 공무원, 이권이 걸린 내부자들의 조작, 비리 등을 사전에 차단할 수 있으니까요.
답변 감사합니다! 스마트 컨트랙트 공부하면서 비트코인 관련 글 보다보니 잘못 썼네요;;
선댓후감상어휴 이놈의 옯봇...
정부 깠다고 귀신같이 #auto:정치 붙여서 글 노출 안 되겠네..
ㅋㅋㅋㅋㅋㅅㅋㅅㅋㅅㅋㅋㅋㅋㅅㅋ
최대한 쉽게 써보려고 했는데
밥먹고 다시 읽어야지...부동산 특성상 거래가 빈번하지도 않고 숏을 칠수도 없어 가격 형성이 효율적이지 못한 부분을 말씀하신 유동화 방법으로 시장 가격을 좀 더 효율적으로 바꿀수 있다고 생각합니다.
근데 현재 상업용부동산 위주로 돌아가는 리츠를 주거용에도 적용한다면, 효과는 비슷하지 않을까 생각하는데
핵심적인 부분은 블록체인을 통해서 기타 거래비용(부동산 거래비용, 법,세무 등등)을 획기적으로 줄일 수 있다.
이렇게 이해하면 될까요? 좋은 글 감사합니다.
네 말씀하신
1. 거래비용, 금융비용을 획기적으로 줄일 수 있다 = 부동산도 365일/24시간 누구나 쉽게 사고팔 수 있다
에 더해
2. 소액으로도 부동산을 소유할 수 있다
3. 부동산으로 인해 생기는 이익(임대수익)과 비용(감가상각, 세금)을 소유 시점과 기간에 따라 매우 공정하고 합리적으로 분산시킬 수 있다
4. 활발한 거래를 통해 적정가치/시장가치를 적은 비용으로 쉽게 발견할 수 있다
(특히 공매도가 가능해지면, 시장은 적정가치를 아주 빠른 속도로 찾아가게 됨)
5. 정부가 시장에 과도한 왜곡, 충격을 주지 않고도 합리적으로 개입할 수 있다
정도의 장점이 있을 것 같네요.
와 이렇게 된다면 침대에 누워서 용돈으로 부동산을 사고팔게 되다니 ㅋㅋ 신기하네요
요즈음 가상자산 시장 대세가 분산금융 (DeFi) 이던데 실제적 적용 가능성을 이렇게 접해보네요. 잘 읽었습니다.
디파이가 정말 큰 이권이 걸려있는 기술이고,
가랑비에 옷 젖듯이 조금씩 기존의 인력이 디파이와 그 변종 기술로 치환되면서
거의 워드프로세서가 타자기를 대체한 것 만큼의 변화를 금융에 가져올 것 같은데
아니 타자기라기보다는 식자공을 대체한 것에 비유해야 할까요?
한글로는 디파이와 관련된 문서, 뉴스를 거의 찾아볼 수 없는 점이 참...
이 나라의 미래를 암울하게 하는 요소 중 하나 아닌가 합니다.
인공지능, 머신러닝, 블록체인, 디파이 등등
4차산업과 관련된 지식의 총량 중
한국어로 된 것과 영어로 된 것의 비율이 1:1000 을 넘을 것 같은데요,
기존의 2~3차산업 지식들은 1:10 ~ 1:100 범위였다면...
맨날 입으로만 4차산업 4차산업 하지
저임금 일회성 임시직 노동자 자리 만드느라 낭비하는 세금으로
이런 진짜 4차산업 지식들 한글로 번역이라도 좀 해서 배포했으면 좋겠네요.
정말 미래를 생각한다면요.
우리 나라는 블록체인 기술이라는게 가상자산의 거품과 함께 부정적인 이미지로 대중에게 처음 알려져서 관련 산업이 성장할 수 있는 기회를 한 번 놓쳤다고 생각합니다. 하필이면 또 그게 반시장적인 정부 집권 시기였다는 것도 그렇고요.
새로운 기술, 산업에 대해서는 언제나 그랬듯이 어느 뛰어난 한 개인이 앞장서거나 자금력을 등에 업은 대기업이 뒤늦게 나서야 정부도 움직일겁니다. 오피니언 리더 그룹이 좀 더 젊어지지 않는 한 항상 같은 패턴으로 갈거 같네요. 매일같이 좌냐, 우냐 싸우는데 사실은 소(少)냐, 노(老)냐를 갖고 싸우는게 더 건설적이지 않겠나 싶어요.
뭔가 엄청난걸 읽은거 같다... 언젠가는 저렇게 될 수 있겠지?
이러면....수많은 인력들이 일자리를 잃겠네요
뭐해먹고살지
더 가치있고 창의적인 일들을 하면 되지요.
식자공이 사라졌다고 해서 식자공이 되었을 사람들이 할 일이 없어진 건 아니니까요.
일자리를 잃을 걱정은 크게 하지 않으셔도 되는 것이 ...
이미 회사들은 이런 변화에 대비해서 (꼭 4차산업을 예상한 것이 아니라, 이미 그동안 진행된 자동화로도 인력이 점점 덜 필요해져서) 신규 인력 채용을 하지 않은지 오래되었습니다.
그래서 새삼 자리를 빼앗길 사람도 얼마 없을 거예요.
일자리를 "잃으"려면 일단 일자리를 "가져야" 되는데, 그러지를 못한 상태여서요.
기존 회사들에서는 그냥 늙은사람부터 은퇴하고 남은 사람들끼리 하면 될만큼 점점 manpower가 덜 필요해질 거라서..
대신 이대로라면 계속 새로운 직원은 뽑지 않을 것이고, 청년실업률은 높은 상태를 유지하겠지요.
그래서 젊은 여러분들은 누구보다도 더 고용유연화를 지지해야 합니다.
그래야 사회 전체적으로도 노동생산성도 높아지고,
정치경제적인 이권도 586세대에서 청년들로 이동할 수 있습니다.
그렇군여....하긴 진짜 안뽑긴했어요
모병제해야합니다. 9급이상의 대우로 군대를 해경, 교도소보다 인기많은 직장으로 만들어야합니다.
-급진적모병니스트
이런 거 공부하려면 컴공을 가야하나여 경영을 가야하나여?
둘다 안가르쳐줌
끄리옹 공공재 하이퍼링크 다신분이 끄리옹이신가요
ㅁㅊㅋㅋㅋㅋㅋ
글제목에 블록체인 들어간거 보고 글쓴이 맞힘
리츠 비슷?
덕코상장 가즈앙
경제학과 지망생인데 혹시 경제 동아리에서 작성하신 내용을 바탕으로 탐구활동을 해도 될까요?
네
1컷 몇나오는 지문일지 모르겠네
실제로 구현된다면 엄청난 기회가 되겠죠. 개발하는 집단 뿐 아니라 투자하는 사람들 또한 마찬가지겠고요. 그래서 카사코리아가 어떤 모습으로 서비스 출시할지 기대하고 있습니다
위의 제 사고실험(뇌내망상)에서의 XBD는 증권(소유권)+(임료)지불수단+과세수단의 혼합물인 셈인데
카사코리아의 DABS는 그 중에서 당장 실현가능성이 제일 높은 증권으로서의 기능을 먼저 구현한 것이라고 볼 수 있겠네요.
카사코리아는 저도 이 댓글을 보고 알게 되었는데 흥미롭네요.
댓글보고 카사코리아보고왔는데 많이 유사한모습같네요 역시 천재들은 다르군뇨 ㄷㄷ
라끄리님이 개인적으로 생각하시는 미국 우량주의 전망이나 말씀하신거처럼 디파이 금융관련, 블록체인 관련 주식들의 주가 전망 말씀해주실수 있나요?
최근에 해외주식에 관심이 많아져서요
그 산업들의 전망이야 밝습니다만,
중단기적인 주가가 어찌될지는 예측하기 너무 위험할 것 같네요.
장기적으로 보면야 좋은데
디파이 프로젝트들의 경우에는 일시적으로 너무 고평가인 상태는 아닌가 하는 걱정도 됩니다.
숏쟁이들이 동네를 일부러 망치러하는 경우에 대해서는 어떠한 대비책이 있을까요?
좋아지게 하는 데에는 많은 노력이 필요하지만 나빠지게 하는 것은 한 두사람의 악의로도 가능해서..
제 생각엔 일부러 높은 레버리지로 숏을 쳐서 그 동네의 부동산 가격을 떨어뜨린다 쳐도, 어차피 1xbd를 이용해 명의 전환을 할 수 있기 때문에 어느정도의 가격의 하방선은 유지될 것이라 생각합니다..